【すぐわかる！】マンション売却をした時にかかる税額、マンションを少しでも高値で売却する方法を徹底解説

マンション売却をすると必ず税金を引かれる

マンション売却で得た利益には、必ず税金がかかります。

マンション売却にかかる税金にもいくつか種類があり、適切に節税をおこなうことであなたの利益も多く得ることができます。

例えば、売却までの期間によって税の種別や税率も大きく変わるということを知っていますか。

簡単に説明すると、マンション売却には5年以下か5年を超えるかで所得税、住民税の税率が変わります。

そして、所有目的も重要な要素になり、税率が変わります。

単純に住居目的なのか、それとも投資目的で利用するために購入したのかだけでも、税率や金額は変わってきます。

このように、マンション売却の税金は単一の種類で、同じ税率というわけではないということがまず基本になります。

これからマンション売却を検討・準備しているあなたは、売却利益だけに注目するのではなく、売却にかかる税金について知っておかないと、本来得られる利益を減らしてしまうという事態に陥りかねません。

マンション売却にかかる税金について必要なことは、今の状況・期間・所有目的・控除額について前もって整理することです。

マンション売却にかかる税金は利益に関係なく発生する

マンション売却時にかかる税金と考える時には、多くの人が売却時にかかる税金を思い浮かべます。

しかし、実際にはマンション購入時にいくつかの税金を支払う必要があるのです。

まずは、購入時に必要な税金を知っておくことで、基本を押さえていきます。

住居用と投資用どちらにも共通する税金

マンション売却時には、住居用か投資用かで一部の仕組みが変わりますが、共通している税金項目もあります。

マンション売却には、売却時にかかる税金とは別に「印紙税」と「登録免許税」がかかります。

印紙税

印紙税とは不動産売買を行った際に、売買契約書と呼ばれる印紙を貼って、税印をおすことで納税義務が発生します。
つまり、マンションを購入した時点でまず印紙税が発生するということです。
印紙税の税額は契約金額によって以下のように区分けされています。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

（国税庁HPより）

１０万円から５０億円といった広範囲にわたって印紙税がかかることが分かります。

あなたのマンション購入にはいくらかかり、いくらの印紙税がかかったのか確認してみることがまず大事です。

ちなみに、なぜ印紙税が必要なのかとも思いますが、印紙税にもしっかり意味があります。

日本政府は

印紙税は経済取引に伴い作成される文書の背後には経済的利益があると推定されること及び文書を作成することによって取引事実が明確化し法律関係が安定化することに着目して広範な文書に軽度の負担を求める文書課税である。

という見解を示しています。

金銭が関係する取引にはリスクや負担が付きます。

印紙を使用することによって、取引・法律関係をはっきりさせることになり、購入者・業者側双方のリスクや負担を抑えようと。

ただし、その代わり印紙税を支払ってくださいということです。

マンション売買の際に必要な登録免許税とは？

登録免許税がかかるケース　その1

マンション購入時には、場合によって住宅ローンを利用することがあります。

住宅ローンを利用する時には自分が購入した建物と土地が担保となりますが、売却するときには担保を外す必要があります。

専門的な用語では抵当権抹消登記という手続きになるのですが、この時に登録免許税がかかります。

登録免許税がかかるケース　その2

マンション売却後に、別の場所に家を建てる、引っ越すといった場合には住所変更手続きが必要になり、この時にも登録免許税がかかります。

マンション売却でかかる税金は所得税と住民税

マンション売却で発生した利益には、必ず所得税と住民税がかかります。

そして利益のことを譲渡所得といいます。

算出方法は

譲渡所得＝売却の価格－（取得時の費用＋売却時の費用）

になります。

譲渡所得はマンションの所有期間によって税率が異なる

不動産を売却したときには売却代金から、その不動産の取得費と売却するときにかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得（売却益）に所得税や住民税がかかってきます。

譲渡所得は、一般的に５年以下と５年を超えるか（≠以上）によって税率が異なると言われています。

5年を境に、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれることがその理由です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得では所得税と住民税の税率が異なります。

■短期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合

所得税	住民税	計
30.63％	9％	39.63％

■長期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

所得税	住民税	計
15.315％	5％	20.315％

マンション売却には不動産一括査定会社の利用が効率的

マンション売却にかかる税金を抑えたいと考えた時に、事前にできる準備がより良い不動産査定選びと、自分で節税の知識を学ぶということです。

不動産査定が適切であれば、相場と合ったマンション売却がしやすくスムーズな手続きが可能になります。

不動産会社を１社ずつ探して、査定してもらうとなると、膨大な時間がかかり無駄も多くなります。そこで不動産一括査定を利用することで、１度に複数の不動産会社に査定を依頼出来るようになります。

不動産売却に役立つ見積もりサイトをご紹介

不動産一括査定で大手の「HOME4U」

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不動産一括査定は大手を選ぶのが安心

不動産一括査定サービスに必要なのは、いかに多くの不動産会社と繋がりがあるか、売り主側に立ったサービスが提供出来るかという点にあります。

前述の大手不動産一括査定会社では、地域密着型の不動産会社などもカバーしているので、より売り主の希望に合った不動産会社を見つけやすいというメリットがあります。

マンション売却時にかかる税金には控除される部分もある

マンション売却には様々な税金かかるということになりますが、譲渡所得にも控除制度があります。

• 3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い替え特例

ちなみに、マンション売却をして損失が発生した場合には、所得税と市民税はかからず、一定の条件を満たすと更に控除されるという制度もあるので、覚えておくとお得です。

マンション売却は購入時からしっかりと整理しておくこと必要

マンション購入時、売却時といった場面で様々な税金がかかるということを頭に入れて、事前に税額を自分で算出しておくと、売却時に残るお金が分かりある程度予測が付きます。

特に譲渡所得は、建物や土地の価値によって大きく税率が変わります。

まずは、自分で何がかかるのか整理し、その後に不動産一括査定会社へ依頼することがベストな方法と言えるのではないでしょうか。